STJ MANTIVERAM A RESPONSABILIDADE DO FIADOR NA PRORROGACÃO DA LOCACÃO

Foi coroado de êxito o esforço de quase quatro anos da CBCSI (Câmara Brasileira de Comércio e Serviços Imobiliários) em defender, obstinadamente, diversos processos junto ao Superior Tribunal de Justiça a tese da obrigação do fiador até a efetiva entrega das chaves do imóvel; revertendo, assim, a tendência jurisprudencial da possibilidade da exoneração do fiador, o que havia criado forte insegurança no mercado.

A Terceira seção do STJ acaba de definir junto aos Embargos de Divergência nº. 566.633/CE, que se o contrato de locação contiver cláusula que obrigue o fiador até a entrega das chaves mesmo na hipótese de prorrogação do contrato, revela que este tinha plena ciência de que a vínculo poderia avançar a prazo indeterminado, devendo o fiador responder pelos débitos gerados pelo afiançado.

A demanda versava sobre a execução de valores locatícios do fiador em contrato de locação que já vigorava por prazo indeterminado, mas que não sofrera a incidência de aditamento, ou seja, a prorrogação da locação foi operada nos exatos termos do art. 56 da Lei Inquilinária com o reajuste pactuado no vínculo.

Assim, o voto condutor do Min. Paulo Medina proferido no início do julgamento em 10 de maio de 06, afugentou a aplicação da Súmula 214, "uma vez que esta cuida, como ressabido, de hipótese de aditamento contratual, e aquela de prorrogação legal e tácita do contrato locatício, hipóteses que não podem ser confundidas".

Na mesma sessão o Ministro Hélio Quáglia Barbosa sustentou que "havendo cláusula expressa no contrato de aluguel de que a responsabilidade dos fiadores perdurará até a efetiva entrega das chaves do imóvel objeto da locação, não há falar em desobrigação por parte dos fiadores, apenas por decurso de prazo do respectivo contrato. É que a lei estabelece mecanismos próprios, passíveis de desvincular o fiador da garantia por ele assegurada".

O Min. Arnaldo Esteves mantendo a responsabilidade do fiador, destacou que os acórdãos paradigmas que fomentaram o nascimento da Súmula 214, tratavam de hipótese diversa, pois coibiram a execução promovida contra fiador sobre obrigações que não haviam anuído, fruto de revisionais em que o fiador sequer fora notificado ou até mesmo de ajustes entre locador e locatário sem a aquiescência do fiador. Para tais casos aplicar-se-á a Súmula 214 desobrigando-se o fiador.

O voto-vista hoje proferido pelo Min. Hamilton Carvalhido destacou que se o fiador, solidário, expressa e voluntariamente se obriga para além do término do contrato, "não há lugar para interpretação restritiva, com a extinção da fiança, que resultaria, por certo em equivocado dirigismo contratual pelo Poder Judiciário, mas sim, para o estrito e literal cumprimento do contrato, em observância mesmo à liberdade de contratar, vigente no sistema pátrio civilista".

O Min. Paulo Galotti, que também votou nesta sessão, reforçou que o caso era de inaplicabilidade da Súmula 214, registrando que não ocorrera nenhum aditamento (novação/transação/moratória), que gestassem a desobrigação do garante.

A decisão segue a trilha de inúmeros julgados recentes em que já se definira que "se há específica e expressa disposição contratual, prevendo a responsabilidade dos fiadores na hipótese de o contrato passar a ser por prazo indeterminado, e até a entrega das chaves, não há interpretação a fazer, muito menos restritiva. O caso é de simples cumprimento da avença".

Os Ministros Nilson Naves e Laurita Vaz votaram pelo não conhecimento do recurso por suposta infringência à Súmula 168, sendo que o Min. Félix Fischer, conheceu do recurso, porém votou pela sua improcedência.

Em votação final, a pedido do Min. Nilson Naves foi determinado pelo Pres. da Terceira Seção Min. Gilson Dipp, a remessa do acórdão à Comissão de Jurisprudência do STJ para melhor análise do enunciado da Súmula 214.

Na visão do coordenador de locação da CBCSI (Câmara Brasileira de Comércio e Serviços Imobiliários), Leandro Ibagy, a decisão do colégio amplo do STJ mantendo firme a responsabilidade do garante na simples hipótese de prorrogação do contrato, quando a disposição de responsabilidade do garante for clara neste sentido, haverá de patrocinar a segurança jurídica necessária ao desenvolvimento do setor que tem na fiança quase 90% das garantias firmadas nos contratos locatícios.

"A instabilidade jurídica é fonte de desestímulo de novos investimentos no setor de locação de bens imóveis no Brasil. A posição adotada no STJ no sentido de fazer valer o ajuste patrocinado pelos contratantes haverá de reconquistar inúmeros imóveis que se achavam ociosos, especialmente nas grandes Capitais, fruto de decisões anteriores que desobrigavam o fiador após o simples término do contrato, que contrariavam o art. 39 da lei do inquilinato, de que as garantias da locação devem se estender até a efetiva devolução do imóvel ao locador". Pedro Wähmann, presidente do SECOVI-RJ e Coordenador Geral da CBCSI (Câmara Brasileira de Comércio e Serviços Imobiliários) considerou que:  A firme determinação da Câmara em enfrentar o problema com total união dos seus membros, com o apoio e participação da FENADI, a impecável atuação profissional dos nossos patronos nas causas, Dr. Hélio Mossimann, Dr. Roberto Rosas e Dr. José Perdiz, e, sobretudo, a extraordinária coordenação do Leandro Ibagy, constituíram os fatores para que ao final de quase quatro anos alcançássemos esse novo entendimento do STJ, resguardando a indispensável segurança jurídica aos contratos de locação e afastando aquela que era a maior preocupação do setor".